Expulsion d’un locataire : délai et procédure à suivre
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Expulsion d’un locataire : ce qu’il faut savoir

Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de le mettre en location. Cependant, il est important de savoir que vous n’êtes pas libre de faire ce que bon vous semble. En effet, il existe des règles à respecter pour garantir la sécurité et le confort des locataires. Si vous souhaitez mettre votre bien en location, vous devez donc connaître les démarches à suivre pour expulser un locataire qui ne respecte pas les règles.

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation

Il est important de connaître les règles applicables aux baux d’habitation.

La loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation fixe des conditions minimales pour la location de logements privés, en précisant notamment les droits et obligations des propriétaires et locataires.

Lorsqu’un bail est signé, il doit être conforme à cette loi.

Les locataires ont le droit d’occuper le logement loué en permanence, mais peuvent également y séjourner pour une durée limitée (en général pas plus de trois mois).

Il existe une règle particulière pour la location meublée : un dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire qui occupe le logement à titre permanent. En revanche, un état des lieux doit être établi avant chaque entrée dans le logement et lors de sa sortie.

Le bailleur ne peut donner congé que lorsque le contrat arrive à son terme ou qu’il a mis fin au bail par anticipation. Ce congé doit respecter un délai minimum (de six mois en cas de location non meublée). Dans ce cas, l’accord du locataire n’est pas obligatoire mais il peut exiger que son départ soit accompagné d’une indemnité compensatrice.

Le montant du loyer payé par le locataire est indiqué sur le bail qui fixe également la date à partir de laquelle il entre en vigueur et prend fin (la durée minimale du bail est toujours indiquée).

Expulsion d’un locataire : délai et procédure à suivre

La loi du 4 mars 2002 sur les baux commerciaux

L’article 19 de la loi du 4 mars 2002 relative aux baux commerciaux a défini le statut des baux commerciaux.

La loi est entrée en vigueur le 18 juin 2002 et a été modifiée par un arrêté royal de 2005.

La loi du 4 mars 2002 réglemente les relations entre bailleurs et locataires pour les baux commerciaux, c’est-à-dire ceux qui sont conclus à titre onéreux ou gratuit pour une durée supérieure à 9 ans. Elle prévoit l’obligation d’accorder au preneur un bail commercial écrit, d’une durée minimale de 6 ans (9 ans dans certains cas particuliers) et ne pouvant être résilié que par accord mutuel des parties ou par le renoncement exprès du preneur à son statut. Par contre, elle n’impose pas le bail écrit aux locations de courte durée (bail < 1 an). Cette exception est valable tant que le contrat de location n'excède pas 3 mois.

L'obligation du bail écrit se traduit surtout par l’obligation d’inscrire certaines mentions obligatoires au contrat et des règles spécifiques concernant notamment la fixation du loyer initial, la révision annuelle ou encore les indemnités d'occupation en cas de congé anticipé du locataire.

La loi du 26 décembre 1987 sur les baux à construction

La loi du 26 décembre 1987, sur les baux à construction est un texte qui régit le bail à construction. Elle vise notamment à protéger les propriétaires contre les entrepreneurs indélicats. Cette loi fixe également les obligations des parties au contrat (bailleur et locataire) dans la limite de la durée du bail.

Le bail à construction est un contrat par lequel un propriétaire s’engage à construire ou faire construire sur un terrain nu une maison destinée au locataire et ce dernier s’engage en retour à payer un loyer pendant toute la durée du bail. Ce type de location fait suite généralement à l’achèvement des travaux de viabilisation du terrain (création d’un branchement aux réseaux publics, installation d’une clôture…). Cependant, cette loi ne concerne pas les autres types de location comme par exemple le cas où le bien est loué pour une durée limitée ou encore celui où il n’y a pas de clause d’accession car il y aurait alors transfert immédiat des droits attachés au sol.

La loi prévoit que le propriétaire peut exiger : – un prix global et forfaitaire ; – une indemnité complémentaire en cas de retard par rapport aux délais convenus ; – une indemnité complémentaire si la réalisation est interrompue avant son terme ; – une indemnité complémentaire pour chaque année supplémentaire excédant celle convenue initialement ; – un minimum dont doit être assortie toute indemnité complémentaire.

La loi du 6 août 2015 sur les baux à usage professionnel

La loi du 6 août 2015 sur les baux à usage professionnel a été publiée au Journal officiel du 7 août dernier. Ce texte vise à réformer le statut des baux commerciaux, en instaurant de nouvelles règles plus favorables aux locataires professionnels.

Il est notamment prévu une limitation des hausses de loyer et une modification de la définition de la valeur locative, qui sera désormais estimée par rapport au chiffre d’affaires réalisé par le local commercial loué. Cette loi s’applique uniquement aux contrats conclus ou renouvelés depuis le 8 août 2015 et entrera en vigueur au 1er septembre 2016.

La loi du 17 juillet 1970 sur les baux à ferme

La loi du 17 juillet 1970 sur les baux à ferme a été modifiée par la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l’exécution des décisions de confiscation notamment en ce qui concerne le régime juridique applicable aux biens saisis.

La loi du 17 juillet 1970 sur les baux à ferme est entrée en vigueur le 1er janvier 1971. Elle vise à mettre fin au caractère « précaire » des contrats de bail rural, dans le but de protéger les intérêts des preneurs et des propriétaires. Cette loi a permis aux preneurs d’obtenir une sûreté réelle sur un bien immeuble (sous forme d’un droit de rétention). De plus, elle permet au preneur de conserver son cheptel. Cependant, cette loi ne peut pas être appliquée si la demande est faite par un tiers : – Quand le bailleur refuse expressément la demande du preneur ; – Lorsque l’action est engagée par un créancier hypothécaire ou chirographaire ; – Lorsqu’une procédure collective est ouverte contre le preneur ; – Lorsque l’action est engagée par un syndicat professionnel agricole pour le compte d’un groupe spécialement constitués par arrêtés ministériels pris en application de l’article L. 514-4 relatifs aux organismes collectifs représentatifs de producteurs agricoles.

La loi du 20 juillet 1804 sur les baux à caution

La loi du 20 juillet 1804 sur les baux à caution est une loi française qui a institué un nouveau type de contrat de location immobilière. Ce dernier permet de mettre fin au bail par la simple présentation d’une lettre recommandée adressée au propriétaire du bien. Cette loi s’applique aux locations effectuées sous le régime des baux d’habitation, c’est-à-dire pour des locaux meublés affectés à l’habitation principale ou secondaire.

Le bailleur peut donc choisir entre un bail classique et ce nouveau type de bail qu’est le bail à caution.

Il devra alors justifier sa décision en indiquant les motifs pour lesquels il souhaite mettre fin au contrat.

Le motif principal est toutefois le non-paiement du loyer par le locataire, après une mise en demeure infructueuse restée sans suite pendant 2 mois. Si aucun accord amiable n’a été trouvé, cela signifie que vous ne pouvez pas expulser votre locataire sans avoir recours à la justice. Dans ce cas, vous devrez donner congé à votre locataire par courrier recommandé avec accusé de réception et respecter un préavis d’au moins 6 mois afin qu’il puisse chercher un autre logement avant l’expiration du contrat de location initiale (de 3 ans).

Votre logement doit être louable dès la fin des travaux ou être équipé avec mobilier et matériel minimum pour rendre habitable l’appartement avant la remise des clés.

La procédure d’expulsion est obligatoire pour les locataires qui ne payent pas leur loyer, mais elle n’est pas toujours efficace. Les locataires peuvent avoir recours à des huissiers de justice et à la police.